【無料Excel】固定資産税・管理費等の清算書v3｜1月/4月起算・うるう年・領収書まで自動計算

「決済前日の夜に、電卓をたたきながら日割り計算をしている」
「売主負担の日数が1日ズレていて、決済当日に司法書士さんの前で修正した」
「4月起算で1月引渡し…新年度分ってどうするんだっけ？」

固定資産税・都市計画税と管理費の清算は、金額は小さくても「間違えると信用を一気に失う」やっかいな作業です。お客様は1円単位の数字を見ています。そして決済の場では、やり直しのきかない一発勝負です。

この記事では、引渡日と税額を入れるだけで、固定資産税・都市計画税・管理費等の日割り清算から領収書まで1枚で自動作成できるExcelテンプレート「清算書 v3」を無料で配布します。あわせて、お客様に「この担当者なら安心だ」と思っていただくための清算の説明のコツも解説します。

清算書v3でできること｜3分でわかる全体像

清算書v3は、不動産売買の決済時にやり取りする「固定資産税・都市計画税」と「管理費・修繕積立金等」の清算金を計算し、そのまま領収書まで発行できるA4縦1枚のExcelテンプレートです。これまで別々だった「1月起算版」と「4月起算版」を1つにまとめ、現場で迷いやすいケースの自動判定も加えました。

現場の「面倒」と「怖い」を消す7つの自動化

自動化ポイント	現場でのメリット
① 起算日は1月・4月を選ぶだけ	引渡日を入れると起算年も自動計算。関東式・関西式どちらの取引にも1枚で対応
② 負担日数を自動カウント	「引渡日は買主負担」のルールで計算。1日ズレのミスがなくなる
③ うるう年を自動判定	365日／366日の切り替えを考えなくていい
④ 新年度分を自動追加	4月起算×1〜3月引渡しのとき、新年度分（全額買主負担）を自動で計上
⑤ 端数処理を選べる	切捨て・切上げ・四捨五入を選択。注記の文言も自動で切り替わる
⑥ 管理費は「次月分」にも対応	引落しの解除が間に合わないときの翌月分清算もワンタッチ
⑦ 領収書まで自動転記	清算金の合計・但し書き・日付が領収書に反映。手書きの転記ミスなし

引渡日が起算期間の外だったり、存在しない日付（2月30日など）を入れると「⚠ 引渡日エラー」と表示されます。計算前に入力ミスに気づけるので、そのままお客様に出してしまう事故を防げます。

テンプレートの基本仕様

書類名	固定資産税・管理費等の清算書（領収書つき）
バージョン	v3（1月起算／4月起算を統合）
ファイル形式	Excel（.xlsx）／マクロなし
用紙	A4縦 1枚（印刷・PDF保存に対応）
シート構成	「FM」（入力用の白紙）と「入力例」の2シート
入力できる筆数	土地・家屋あわせて6行（種類は土地／家屋を入力）
管理費等の内訳	管理費・修繕積立金＋その他2項目（自治会費・インターネット代など）
料金・登録	無料・登録不要

清算書v3を無料ダウンロード

下のボタンからすぐにダウンロードできます。メールアドレスの登録などは一切不要です。まずは印刷イメージを見たい方は、PDFの見本もどうぞ。

＼ 決済前日の残業を、今日で終わりに ／

PDF見本：入力例を見る｜白紙を見る
※自社ロゴ・会社名を入れたい方は編集制限なし版をご覧ください

ご利用にあたって：計算式の誤消去・改変防止のため、無料版はシート保護をかけています（入力セルのみ編集できます）。ご利用は1名・自社業務の範囲でお願いします。ファイルの再配布・転売は禁止です。共有したい場合はこのページのURLをお伝えください。計算結果は必ずご自身でご確認のうえ、自己責任でご利用ください。

清算書v3の使い方｜5ステップで完成

入力するのは薄い黄色のセルだけです。それ以外は自動で計算されます。「入力例」シートで動きを確かめてから、「FM」シートに本番の数字を入れるのがおすすめです。

決済で慌てない！清算の基本と3つの落とし穴

ツールが計算してくれても、「なぜこの金額になるのか」を説明できるかどうかで、お客様の安心感はまったく変わります。ここでは、お客様から質問されても困らないための基本を整理します。

そもそも、なぜ固定資産税を清算するの？

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年の途中で売却しても、その年度の納税者は売主のままです。そこで、引渡日を境に「売主が持っていた期間」と「買主が持つ期間」で税額を日割りし、買主負担分を売主へ支払う、という清算が慣行として行われています。

この清算は法律で決められたものではなく、売買契約での当事者間の取り決めです。起算日や清算方法は、必ず売買契約書の条文・特約と一致させましょう。

落とし穴①　1月起算と4月起算で金額が変わる

起算日は関東では1月1日、関西では4月1日とするのが一般的です。同じ引渡日でも、起算日が違えば負担日数も清算金も変わります。他エリアの業者さんとの共同仲介では、最初に起算日をすり合わせておくのが鉄則です。

落とし穴②　4月起算×1〜3月引渡しの「新年度分」

4月起算で1〜3月に引渡しをする場合、引渡し時点ですでに次の1月1日を迎えているため、新年度（4月〜翌3月）の税金も売主に課税されます。この新年度分は全期間が引渡し後なので、全額を買主負担として清算するのが一般的です。ここを見落とすと、売主様が1年分を丸ごとかぶることになり、後から大きなトラブルになります。

清算書v3は、このケースを自動で判定し「③新年度分」として清算金に加算します。新年度の税額が未確定の時期は、前年度税額をもとに計算する旨の注記も自動で入ります。

落とし穴③　税額が確定する前の決済

新年度の公課証明書は、多くの市町村で4月1日から（東京23区は6月1日から）発行されます。それより前の決済では前年度の税額で清算するのが一般的ですが、確定後に差額を精算するかどうかで、後日のやり取りが発生します。

後日の差額精算を防ぐには、売買契約書に「前年度の税額で清算し、確定後の差額精算は行わない」旨の特約を入れておく必要があります。清算書の注記と契約書の特約が食い違わないよう注意しましょう。

管理費は「前月引落し」が多いことに注意

マンションの管理費・修繕積立金は、当月分を前月に口座振替する管理会社が多くあります。つまり引渡月の分は、すでに売主が1か月分を支払っている状態です。そのため、引渡日以降の日数分を買主から売主へ戻す形で清算します。さらに、売主口座の引落し停止が翌月分に間に合わない場合は、翌月分も買主から売主へ清算しておくと、後からの返金の手間がなくなります。

清算書を「信頼を勝ち取る道具」に変える3つの説明ポイント

清算金は数万〜数十万円と、決済全体から見れば小さな金額です。それでも、決済当日に初めて聞く出費は、お客様にとって「聞いていない」お金になります。逆にここを丁寧に説明できる担当者は、紹介やリピートにつながる信頼を得られます。

1. 契約時に「概算の清算書」を見せる：決済日の目安で一度計算して渡しておけば、当日のサプライズがなくなり、資金準備の相談もスムーズです。
2. 「引渡日は買主様のご負担」を一言で説明する：「鍵をお受け取りになる日から、買主様の持ち物になるためです」と理由を添えるだけで、1日分の差に納得感が生まれます。
3. 特約と注記をセットで説明する：「前年度の税額で清算し、確定後の差額精算はしません」を、重要事項説明・契約・決済の3回、同じ言葉で伝えると、後日の問い合わせがぐっと減ります。

自社の書式として使いたい方へ｜編集制限なし版（STORES）

無料版は計算式を守るためにシート保護をかけています。「自社のロゴや会社名を入れて、自社の正式な書式として使いたい」「筆数を増やしたい」という方には、シート保護なしの編集制限なし版をSTORESでご用意しています。

	無料版	編集制限なし版
自動計算（日割り・新年度分・うるう年）	◯	◯
領収書への自動転記	◯	◯
自社ロゴ・会社名の差し込み	－	◯
レイアウト・文言の変更	－	◯
行の追加（筆数の追加など）	－	◯
計算式の確認・編集	－	◯

お客様に渡す書類が自社の書式でそろうと、それだけで会社としての信頼感が変わります。資金計画書・領収書・清算書を同じデザインでそろえたい方にもおすすめです。

＼ ダウンロード後すぐに使えます ／

ほかの不動産業務テンプレートもスモエク STORESで販売中

よくある質問

土地が7筆以上ある場合はどうすればいいですか？

無料版の入力欄は6行です。7筆以上の場合は、同じ種類（土地／家屋）の筆を合算して1行にまとめて入力するか、行を追加できる編集制限なし版をご利用ください。

清算金の領収書に収入印紙は必要ですか？

領収書を発行するのは売主様です。売主様が個人で、事業と関係のない自宅などを売却する場合は、営業に関しない受取書として印紙は不要です。売主が宅建業者などの法人・事業者の場合は、受取金額が5万円以上で印紙が必要になります。判断に迷う場合は税務署などにご確認ください。

起算日は1月と4月、どちらを選べばいいですか？

売買契約書に定めた起算日に合わせてください。関東では1月1日、関西では4月1日とするケースが多いですが、会社や取引によって異なります。共同仲介の場合は、相手方の業者さんと事前にすり合わせておくと安心です。

戸建てで管理費がない場合も使えますか？

使えます。管理費等の欄で「清算なし」を選ぶと、固定資産税・都市計画税だけの清算書になり、領収書の但し書きも自動で切り替わります。管理費の清算を別の書類で行う場合は「別紙参照」を選んでください。

同僚や他店舗にファイルを配ってもいいですか？

ファイルの再配布・共有はご遠慮ください。ご紹介いただける場合は、このページのURLをお伝えいただけるとうれしいです。

決済準備にあわせて使いたい関連ツール

• 固定資産税・都市計画税の清算計算（Webアプリ）：スマホでその場で概算したいときに
• 諸費用計算書（購入）：清算金を含めた諸費用の全体像を説明するときに
• 引渡しまでの流れ確認表：決済までの段取りをお客様と共有するときに
• 手付金の領収書：契約時の領収書もスモエクの書式でそろえたい方に

まとめ｜清算は「正確さ」と「説明」で信頼に変わる

固定資産税・管理費等の清算は、決済のたびに必ず発生する、地味だけれど間違えられない作業です。清算書v3を使えば、日数のカウント・うるう年・起算日の違い・新年度分・領収書の転記まで、ミスが起きやすい部分をまとめて自動化できます。

浮いた時間は、お客様への説明に使ってください。正確な数字と丁寧な説明がそろったとき、清算書は「ただの計算書」から担当者への信頼を生む1枚に変わります。

※決済当日の説明トークはnoteで公開中／自社書式で使うなら編集制限なし版